Rescisão do contrato de locação por problemas estruturais no imóvel

*Por Raphael de Mendonça Tanus Madeira

A locação, em geral, demanda, inicialmente, um esforço pela busca do imóvel ideal, bem localizado, seja para moradia e/ou comércio.

Após encontrar o imóvel desejado, normalmente, realiza-se o contrato de locação com prazo determinado e, por praxe do mercado, é estipulado penalidades em caso de descumprimento contratual, principalmente se o locatário devolver o imóvel antes do prazo ajustado, nos termos do artigo 4º da lei 8.245/91, veja:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada

Contudo, para infelicidade do locatário, o motivo da devolução pode ser vícios/defeitos no imóvel que apareceram após o uso do mesmo, como: infiltrações, trincas, problemas elétricos, problemas hidráulicos entre outros. Nesses casos, o locatário tem sua expectativa totalmente frustrada pela impossibilidade do pleno exercício da posse do imóvel.

A lei do inquilinato dispõe que ambas as partes, locador (proprietário) e locatário (inquilino), possuem direitos e obrigações. A primeira obrigação do locador é entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e garantir a sua habitabilidade pelo prazo de ocupação, nos termos do artigo 22 da lei 8.245/91, destaque:

Art. 22: O locador é obrigado a: “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”

E, ainda, responde o locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação nos termos do inciso IV do mesmo artigo acima citado.

Em relação à redação do inciso IV, “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”, entende-se que tais vícios podem ser ocultos, isto é, existem antes da locação, porém, só aparecem após algum tempo, normalmente após o uso do imóvel e seus sistemas (elétricos, hidráulicos etc.).

Assim, logo que algum vício/defeito surja no imóvel, é dever do locatário informar imediatamente ao locador, nos termos do inciso IV, do artigo 23 da lei do inquilinato, para que a reparação seja feita.

O direito de rescindir o contrato está pautado na ação do locatário de informar o locador os problemas estruturais do imóvel para que ele tome as devidas providências de reparo. Caso o locador fique inerte à notificação ou faça um conserto ineficiente, o locatário terá o direito de solicitar a rescisão contratual sem as penalidades previstas no contrato.

Se o locatário já tinha conhecimento dos vícios e do estado do imóvel quando da celebração do contrato, esse não terá direito de rescindir antecipadamente o contrato sob alegação de problemas estruturais.

Não sendo caso de conhecimento prévio do locatário ao tempo da locação, tendo comunicado/notificado imediatamente ao locador do problema no imóvel e não tendo esse solucionado o problema, o locatário tem o direito de rescindir o contrato e reaver possíveis perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada.

Raphael de Mendonça Tanus Madeira é advogado (OAB/ RJ 197.402), com especialização em Direito Imobiliário, Consumidor, Sucessório e pós-graduado em Direito Processual Civil. Sócio do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé- RJ.