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*Por Raphael de Mendonça Tanus Madeira
A compra e venda particular de imóveis sem nenhum registro no Cartório de Registro de Imóveis é chamada de contrato de gaveta. Apesar de não ser a forma indicada para a aquisição de imóvel, em razão dos inúmeros riscos inerentes à operação, é uma prática comum de mercado.
Infelizmente, os efeitos jurídicos produzidos com a celebração desse contrato são duvidosos e de pouca valia técnica. Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais – muitas vezes, pelo proprietário registral, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel. Nessa situação, por exemplo, o proprietário registral poderá alienar o bem a terceiros e este poderá ser penhorado em casos de dívidas do primeiro. Além disso, se ele falecer, o imóvel poderá ser incluído no inventário por seus herdeiros, seja pelo desconhecimento da transação anterior, seja pela má-fé e, via de consequência, poderá ser transmitido aos seus herdeiros.
No caso do presente artigo, a compra de um imóvel através do contrato de gaveta, mas que já havia sido vendido da mesma forma, é possível, sim, que o último comprador consiga registrar o imóvel diretamente em seu nome, sem que seja necessário o registro do bem em nome do vendedor (contrato de gaveta), desde que haja anuência do proprietário formal, isto é, daquele que consta na matrícula do imóvel. A transferência direta, sem que seja registrada a venda para o 1º (primeiro) comprador informal, necessita que o proprietário do bem, conforme escritura, concorde em assinar a venda direta para este último comprador informal. A transferência direta evita o pagamento de duplo ITBI e despesas cartorárias.
Contudo, na prática, o que se observa é que, na maioria das vezes, o proprietário formal já faleceu ou não é localizado. Neste caso, uma das saídas é o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, cujos principais requisitos são: comprovar a venda do imóvel, a quitação da transação e que no contrato inexista previsão do direito de arrependimento.
No exemplo acima, os requisitos deverão ser preenchidos em toda a cadeia, ou seja, entre o proprietário registral e o primeiro comprador, assim como o segundo comprador.
Portanto, o comprador deverá atentar-se aos requisitos para fazer jus à ação de adjudicação compulsório e, caso assim não faça, outra saída será por meio da usucapião judicial e/ou extrajudicial.
A usucapião, assim como a adjudicação, deverá preencher alguns requisitos que, de maneira geral, vão desde a posse mansa e pacífica, até uma obrigatoriedade legal de período mínimo de posse, de acordo com cada situação. O tempo mínimo de posse pode ir desde 5 anos até 15 anos, dependendo de qual a categoria da usucapião tentada.
No caso da usucapião, o período de posse pode ser somando entre os adquirentes, ou seja, se o primeiro adquirente já estava na posse por 8 anos e o segundo adquirente 2 anos, então temos uma posse contínua de 10 anos para efeito da pretensão aquisitiva.
Pelo exposto, a compra de um imóvel através de um contrato de gaveta não é uma medida recomendada e segura, em razão dos riscos inerentes a esta transação e, ainda, da necessidade de estratégias a serem adotadas para futura regularização. Porém, caso você esteja adquirindo um imóvel desta forma, solicite ao mínimo cópia do contrato de gaveta e comprovante de quitação da transação celebrada de toda a cadeia de alienação, assim como a certidão da matrícula atualizada do imóvel.
Raphael de Mendonça Tanus Madeira é advogado (OAB/ RJ 197.402), com especialização em Direito Imobiliário, Consumidor, Sucessório e pós-graduado em Direito Processual Civil. Sócio do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé- RJ.
