É possível vender um imóvel objeto de herança com inventário pendente?

Primeiramente, é importante esclarecer que inventário é o procedimento mediante o qual se faz um levantamento de todos os bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido, para que ocorra a partilha e transferência de todo o patrimônio para os herdeiros.

Antes da abertura da sucessão, que ocorre com a morte do autor da herança, é impossível realizar qualquer venda de herança, pois não existe herança de pessoa viva, conforme o artigo 426 do código civil. Isto se deve ao fato de que, em vida, a pessoa pode perder ou adquirir bens e obrigações, o que altera o valor do seu patrimônio e, por consequência, sua herança. Certo é que o lapso temporal pode criar uma situação em que, ao falecer, a pessoa deixa mais dívidas do que bens, ou seja, não existindo, assim, patrimônio partilhável por meio do inventário.

Partindo do pressuposto em que há herança e, por consequência, herdeiros que farão parte do inventário e, com a partilha, irão receber o patrimônio, muito se questiona sobre a possibilidade de venda do imóvel ou qualquer outro bem que será herdado.

Caso ainda não se tenha dado início ao processo de inventário, é possível a venda de um imóvel objeto de herança através de uma cessão onerosa dos direitos hereditários. Tal contrato é realizado em cartório, e deve ser necessariamente lavrado mediante escritura pública, conforme estabelece o art. 1.793, do Código Civil.

Na cessão, temos de um lado os cedentes, que são os herdeiros, e, do outro, o cessionário, aquele a quem serão cedidos e transferidos os direitos da sucessão. Em outras palavras, o cessionário entrará na sucessão como se herdeiro fosse, recebendo a herança com todos os seus bônus e ônus, se tornando habilitado e legítimo a promover o inventário.

Importante dizer que somente após a partilha é que há a concretização do direito de propriedade em bens singularizados, ou seja, considerados de forma unitária. Por essa razão, não pode o co-herdeiro, em princípio, realizar venda de bem individualizado, sob pena de afrontar o direito de propriedade dos demais herdeiros. Isso significa que eu não posso vender um apartamento, mas posso vender minha participação no acervo patrimonial. Desse modo, se tiver participação, por exemplo, de 30 % sobre o acervo patrimonial do falecido, poderá o herdeiro ceder seu quinhão integralmente (30%) ou parte dele (10%, 15% ou 20%).

Deverá o cedente obter a outorga uxória ou a autorização marital, na hipótese de ser casado, uma vez que a lei considera de natureza imóvel o direito à sucessão aberta (artigo 80, II, do CC), salvo se o regime for o da separação absoluta de bens (artigo 1647, caput, e inciso I do CC). Além disso, deverá ser respeitado o direito de preferência estabelecido no artigo 1794 do CC.

Conclui-se, pois, que a cessão de direitos hereditários em relação a um quinhão ideal, no todo ou em parte, desde que respeitado o direito de preferência dos demais herdeiros, é um negócio jurídico válido e eficaz perante os demais herdeiros.

A relevância e utilidade desse tipo de negócio jurídico se evidencia pela liquidez de um patrimônio imobilizado por meio de um processo que geralmente dura anos. O benefício do cessionário, por sua vez, consiste na possibilidade de aquisição de direitos sobre bens por um preço menor que o geralmente cobrado no mercado.