Contrato de locação: prazos e suas consequências

Criada em 1991, a Lei do Inquilinato, como é informalmente chamada a Lei 8.245/91, rege a relação contratual entre proprietário e inquilino, seus deveres e como os demais procedimentos de admissão e despejo devem ser realizados.

Em se tratando de contrato de locação, estes podem ser celebrados por prazo determinado ou não. O que muitos não sabem, é que os prazos nas locações urbanas residenciais influem diretamente na locação e consequente nos direitos e deveres, não somente dos inquilinos, mas, também, dos proprietários.

Nas locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a locação termina ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, terminado o prazo de 30 (trinta) meses, o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização. De outra forma, se o proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação, que passará a vigorar por prazo indeterminado.

Vigorando por prazo indeterminado, qualquer uma das partes poderá terminar a locação, bastando dar um aviso com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência para desocupação. Ou seja, o proprietário poderá retomar o imóvel locado sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.

Importante dizer que, ao contrario sensu, durante o prazo de vigência do mesmo, a locação só poderá ser desfeita nas seguintes condições: Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos para realização de reparos que são considerados urgentes pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com o locatário residindo no imóvel, ou que ele não aceite que sejam executadas; mútuo acordo; ou decorrência da prática de infração legal ou contratual.

Na segunda possibilidade, se o contrato de locação for feito por prazo inferior a trinta meses, como, por exemplo, 12 (doze) meses, as regras quanto à rescisão contratual se modificarão. Na prática, se o contrato residencial for assinado com prazo menor de 30 meses, o proprietário só poderá reaver o imóvel através da chamada denúncia motivada. Em outras palavras, o PROPRIETÁRIO deverá justificar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na lei: (i) mútuo acordo, (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv) reparações urgente, (v) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo; (vi) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles, (vii) demolição para aumento da área ou (viii) se o contrato passar de 05 anos.a

Conclui-se que tanto os proprietários quanto inquilinos devem se atentar às consequências que o prazo da locação pode representar no contrato de aluguel, especificamente no tipo de locação desejada, evitando, assim, prejuízos decorrentes da respectiva relação jurídica.

*Samira de Mendonça Tanus Madeira é advogada (OAB/ RJ 174.354), com especialização em Direito Processual Civil, Planejamento Sucessório e Direito Imobiliário. Extensão em Contract Law; From Trust to Promisse to Contract – Harvard University e Direitos Humanos e Novas Tecnologias pela Universidade de Coimbra. Sócia do escritório Tanus Madeira Advogados Associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro e Macaé- RJ